최근 전국 상업, 업무용빌딩 시장 거래량이 3개월 연속 증가세를 보이고 있다. 고금리의 영향으로 대형건물의 거래는 아직 주춤하지만, 100억 원 전후 ‘꼬마빌딩’의 거래량은 늘어난 것이 주된 원인으로 꼽힌다.
상업용 부동산 투자를 계획하고 있다면 어떤 부동산을 선택해야 할까? 투자 목적에 따라 시세차익형과 수익률형으로 구분할 수 있다. 땅의 가치가 오르는 시세차익형 투자는 강남 꼬마빌딩에 해당하고, 매달 안정적인 임대수익을 얻는 수익률형 투자는 지방 대형빌딩으로 볼 수 있다.
만약 우리가 100억 원의 상업용 부동산 투자를 고려하고 있다면, 어떤 건물을 매수하는 것이 좋을지 비교해보자.
예시 건물은 시장에 나와있는 매매가 100억의 실 매물 기준으로 찾아보았다.
강남 꼬마빌딩의 경우 토지는 평당 1억 원정도, 연면적은 대략 200평/지방 대형빌딩의 경우 토지는 평당 0.1억 원정도, 연면적은 대략 1500평. 따라서 두 매물의 토지와 건물의 스펙은 아래와 같다고 추정해볼 수 있다. 그럼 두 매물의 연간 가치상승률을 비교해보자<가치 상승 표>.
우리는 여기서 강남 꼬마빌딩의 상승이 월등히 크다는 것을 알 수 있다. 그래서 이와 같은 구조를 가진 강남빌딩은 대부분 시세차익형으로 볼 수 있다.
그렇다면, 수익률이 높은 지방 대형빌딩의 임대료를 포함시킨다면 어떻게 변할까?
가치상승분과 임대료를 포함시켜 10년간의 상승률을 비교해 보자. 지방 대형빌딩의 임대수익률 4%를 감안하더라도 강남 꼬마빌딩에 대한 상승이 월등히 크다는 것을 알 수 있다.
강남 꼬마빌딩은 시간이 지날수록 상승분은 크나 고금리 시대에는 임대 수익이 대출이자를 상회해서 힘들 수 있다.
반면, 지방 대형빌딩은 시세차익에 대한 상승분은 적으나 임대 수익률이 좋아서 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다.
상업용 꼬마빌딩 투자에 있어서 정답이 있는 건 아니며, 본인의 투자 성향 및 현 상황들을 고려하여 투자하여야 한다.
