좋은 건물 매입을 위한 ‘임장’에 대해 살펴보자.
1. 시세 : 인근지역 유사 실거래가 및 매매 동향
주변 부동산을 방문하여 인근 지역의 실거래가 및 매매동향을 확인해야 한다. 건물의 실거래가 뿐만 아니라 상가의 평당 임대료 수준도 같이 파악해야 하기에 인근 부동산을 찾아가자.
2. 건물: 건물의 내외부 상태 점검
건물의 노후 상태 및 누수 등을 파악할 수 있고 만약 불법건축물이 있다면 이 또한 현장답사를 통해 확인할 수 있다. 보통 불법건축물 등록은 주변의 신고에 의해서 이루어진다.
이는 건축물대장을 통해 확인할 수 있고, 아직 신고가 안됐다면 건축물대장에 업데이트가 안됐을 수도 있다.
그러나 건축물대장에 없더라도 불법건축물이 있으면 언젠가는 과태료가 청구될 수 있기 때문에 현장에 가서 꼭 확인해야 한다.
또한, 주차시설 및 엘리베이터 유무에 따라 임대료 수준이 달라질 수 있고 이는 결국 건물가격에 영향을 미치니 이 또한 꼭 확인하자.
건물의 방향은 아파트와는 달리 남향보다는 북향이 좋다. 왜냐하면 북향이 일조권 사선제한의 영향을 덜 받아 건물 외형이 거의 꺾이지 않고 용적률 측면에서 유리하기 때문이다. 그래서 비슷한 스펙을 가진 건물이라도 북향 건물이 더 높은 가격으로 매매가 이루어진다.
참고로, 일조건 사선제한이란 두 대지가 인접해 있을 때 건물의 높이로 인해 햇빛을 받을 수 있는 권리를 최소한 확보해 주기 위해 정해진 건축법이다.
3. 상권: 공실률, 상권 성격, 임대료 수준
상권이란 상업상의 세력이 미치는 범위 즉 거래가 이루어지는 공간적인 범위를 말한다. 유동인구가 많고 활성화된 상권이어야 높은 임대수익률을 기대할 수 있다.
상권을 파악하기 위해서는 시간대별로 달리하여 방문해보자. 인근 주변환경과 유통인구가 많은 시간대는 언제 인지 또한 어떤 사람들로 구성되어 있는지 등을 확인해야 한다. 이러한 정보는 공실없이 우량 임차인을 들일 수 있는 아주 중요한 바탕이 될 수 있다.
4. 입지: 대중교통과의 접근성, 도로의 너비
임장 시에는 꼭 직접 대중교통을 이용해서 이동해보자. 지하철, 버스 등을 이용하여 물리적인 거리 뿐만 아니라 주변 환경들도 같이 파악해야 한다.
꼬마빌딩의 도로너비는 6-12m가 좋다. 4m는 차 한대가 지나가면 옆으로 사람이 지나가기 불편하기 때문에 차나 사람 모두에게 좁다고 느껴진다.
15m부터는 횡단보도가, 20m부터는 횡단보도에 신호등이 생겨서 우리가 원하는 근생상권으로는 부적합하다. 왜냐하면 소비자들은 골목에 있는 매장을 이용할 때 자유롭게 양쪽 도로의 상가들을 오가고 싶어한다.
자유롭게 다닐 수 있어야 상권이 커지는데 횡단보도와 신호등이 있으면 자유롭게 이동하기가 불편하다.
또한 15m이상이면 인도와 차도의 구분이 생겨 불법주정차도 힘들어진다. 불법주차가 올바른 행위는 아니지만 상권 형성에는 큰 영향을 주기 때문에 근생상권으로의 최적의 도로너비는 6-12m가 좋다.
이와 같이 임장을 통한 다양한 정보 수집과 분석을 통하여 나에게 맞는 건물의 답을 찾아보자.
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